“我的媽呀，竟然貨不對辦！”在現實買賣交易中，這問題也許司空見慣，很多時候，消費者總是睜一隻眼，閉一隻眼，上了賊車後當花錢買教訓，然而若涉及金額龐大的產業時，消費者又能否如此瀟灑？
房貸率創新低，產業發展商“誘惑”層出不窮，點燃消費者對置產的熱情，不過在欲加入置產族時，可別忽略因法令常識不足、交易資訊不透明或遭遇非法業者蓄意欺瞞等，都可能為買產業留下“一失足成千古恨”的陰影。
“法律至上，人人平等”，用在產業上是否亦如此？其實，關鍵在於你對產業法律知識的瞭解有多少。產業交易糾紛千百種，《財富焦點》就請來了產業的法律達人，藉解答各種法律問題，為你的置產安全把關。
國際不動產聯盟青年會員事務委員會總裁兼億達法務辦事處陳佐彬律師早前在《房地產投資的起步一定要賺到――掌握法律知識，保障投資無往不利》講座會中直言：“能否更改法律條例並不重要，最重要是，必須明白置產的法律情形。”
你收拾好心情，準備上課了嗎？
遇人不淑，葬送棺材本？
狀況1：
金融風暴，銀嫂與金嫂分別向同一個發展商買了房子與商店，然而，發展商突然落跑，工程被迫停工，銀嫂與金嫂真是血本無歸嗎？
補救：如果購買的是房屋產業，一般受房屋發展商法令（Housing Developer Act,HDA）保護，資金依然存在信託戶頭（Trust Account）內，即使發展商忽然落跑，這筆錢並沒有完全被捲走，有關當局將根據戶頭的金額分配給回投資者。
由於購買商產沒有信託戶頭，一旦發展商消失，可能很難把錢追回來，儘管提出法律訴訟，也可能很難拿回資金。
如果這名發展商仍在，投資者或可拿回投資金，惟時間是一大問題。
白紙黑字才算數
狀況2：
的新屋，馬上支付訂金（ErnestDeposit），誰知拿到屋子後，卻發現貨不對辦，怒氣沖沖向發展商討回訂金……
補救：進行任何交易，投資者一定要記得“說的不算數，寫的才算數”，一切承諾都要用“白紙黑字”記下。
律師因而扮演重要角色，最好在進行購買合約（Optionto Purchase）之際，就請律師代勞，因為無論是在購買或買賣合約開始，律師收費都一樣。
律師陪同下，至少讓對方知道交易的嚴謹，民眾也不至於在不清不楚情況下進行買賣。
詳閱拍賣文件
狀況3：
金爸爸在產業拍賣會上標中價值8萬令吉的產業，原以為“拾到寶”，結果產業到手後，才發現得承擔前業主拖欠高達10萬令吉的維修費……銀伯伯也在拍賣會上買了隔壁屋，準備打通擴建住家時，發現屋內竟然有“鄰居”，產業到手4至5年後，“鄰居”仍不搬，銀伯伯不夠“鄰居”兇，唯有忍氣吞聲。
財叔在拍賣會購買產業時，拍賣文件注明不會給買方產業正本地契（Original Title），只給副本證明（Certified true copy,CTCTitle），財叔竟接受條件，等到有一天想要出售產業時，才發現原來沒有正本地契，不能進行交易。
3人抓著頭皮，沒想到貪小便宜的代價如此慘重，但不明白，為何別人買拍賣產業卻能賺一大筆。
答：拍賣產業其實有很多風險，第一，必須詳閱拍賣文件（Proclaimation of Sales,POS）內容，否則請律師去瞭解，因為買賣的所有條例都在拍賣文件中，如注明相關產業是否為被火燒以後的殘骸、有無非法居住者、相關銀行是否承擔拖欠的維修、服務費與地稅。
若銀行不願支付拖欠的費用，買方應先瞭解數額；如果產業內有非法居住者，就要視拍賣文件內容究竟指的是不是一間空屋？
沒有拿到正本地契是一項嚴重疏忽，因為沒有正本地契，產業無法轉手。
這些都是消費者必須留意的，尤其拍賣文件中，一般有很多很小的字，都有可能成為投資陷阱。
律師，獅子大開口
狀況1：
阿財收到律師的費用支出（disbursement），發現只是電話收費就一、兩百令吉，令人咋舌！
解釋：第一，消費者必須知道本身權益，律師開價多少，不意味消費者都必須支付，不妨問律師到底以上電話收費的實際情況，律師有回答的義務。
第二，很多人先入為主以為買賣程序很簡單，惟事實上，一項交易牽涉了買家、買家律師、賣家、賣家律師、發展商、發展商律師、賣家銀行、賣家銀行律師、買家銀行、買家銀行律師、土地局、印花稅局，還可能包括買賣合同之前的律師，所以當中已涉及超過10方。
消費者就可以細算電話的收費，基本上，律師一般不會藉這項費用支出來賺錢。消費者可向律師瞭解或拿證據。
買賣雙方避免共用律師
狀況：2
律師費用高，為減低開銷，阿貴心生妙計，即買賣雙方共用一名律師，究竟可行嗎？
解釋：買賣雙方必須先問自己聘請律師原因，大致上是程序上需要與“以防萬一”。
很多人希望節省律師費，其實，買賣雙方在理論上不能用同一名律師，因為律師只能代表一方，若出現糾紛，又只有一名律師，律師該代表誰？這就是所謂“萬一”的情況。
進行交易時，交易者最好儘量不讓對方在沒有律師下進行，畢竟一旦問題發生，很難達到雙方的充份“保護”。
律師多代表買方
狀況3：
阿萬向阿千買房子，兩人唸在手足情深，堅決只用一名律師，但究竟代表誰才是？
解釋：只要雙方同意只雇用一名律師代表買方，交易也能夠進行，當只有一方面的律師時，一般是代表買方，因為律師必須確保產業順利交托給買方。
如果是夫妻或兄弟之間交易，其實沒有利益糾紛時並不會出現任何問題，然而，買賣雙方需自己衡量“萬一”問題。
代表發展商的情形下，若只有一名律師，一般是代表買者，除非這名律師聲明要買者簽署有關協議，即這名律師代表發展商，而非買方。因此，如果買方需要，可另聘請律師代表自己。
賣產業疑難雜症
狀況1：
金爸爸化身賣家，現在得絞儘腦汁佔別人便宜，惟如何爭取有利合約的條例？或至少確保利益不受損？
解答：對於賣方，關鍵往往在於“錢”的市場考量。若賣方對產業做了一些裝修、擴建，身為買方通常關注的是賣方是否獲得相關批准。因此，賣方必須保留完整紀錄，以防交易無法順利完成。
此外，一些賣方可能把房子租出去後再賣產業，買方要空房子還是保留租戶，在賣方同意下，都將成為賣方問題。
若地契注明必須獲得州政府許可，申請有關批准是賣方責任，若賣方未能獲得相關批准，買方有權利不買。
根據買賣合約，14天簽屬合約後，賣方須申請有關當局批准，大概需時4至6個月來取得相關批准，若賣方遲遲不申請，買方有足夠證據證明賣方故意毀約，也有權利提出控訴。
產業可以賣給外國人？
狀況3：
隨最近外資委員會（FIC）表面上取消，老錢興高采烈要把位於柔佛的產業賣給外國朋友，最終計劃告吹，老錢見財化水。
解答：大馬房地產最大問題是市場不夠大，只能賣給道地人。過去，外國人必須通過聯邦政府批准，再獲得州政府批准才能置產。
FIC取消，表面上意味可賣給更多人，但程序上還是有一定問題。以柔佛為例，不是所有產業都可賣給大馬“第二家園”的外國人，這受限於特定地區，此外，還有一些地區，外國人只准買公寓，一些則只准買獨立式洋房。
所以，民眾要賣產業給外國人時，必須先瞭解相關地區的實際情況。
相對區域，大馬產業市場仍是最開放的市場，因為在泰國，其他國家的人必須與當地人結婚或成立公司，才能在當地置產，而在新加坡，外國人不准買有地產業，也受限於特定類型的公寓。
跨州置產須遵循土地法
狀況3：
萬叔要把吉蘭丹產業賣給吉隆坡人，是否必須向州政府取得同意（consent）？
解答：大馬憲法規定，各州負責本身土地法，即土地歸州管，聯邦政府只能在程序上給予共識。
一些州屬如吉蘭丹、沙巴、砂拉越等，州政府不准外國人與其他州屬的人在當地置產，主要是這些地區希望產業由本地人持有，一些地區或已放寬條例，買賣雙方需咨詢有關當局。
根據部份州政府，儘管與當地人結婚，或也只能以當地伴侶身份來買。
結語
想要成為產業達人，應該奉行這句格言“從問題中獲利”，即使第一次置產不如意，也要學會“化悲憤為力量”，同時，唯有走在法律前方，才能讓自己在產業投資立於不敗之地。
